本文へスキップ

マンション管理費削減、管理委託見直しなどのご相談はマンション管理相談室へ

電話でのお問い合わせは042-583-9680

〒191-0002 東京都日野市新町1-6-7 センチュリー日野201

管理組合の運営board management

管理会社との関係

皆様のマンションでは、管理組合は円滑な活動・運営ができておりますか

※管理組合の運営は、フロントマンの力量+アルファの力が大切です。
・理事会のサポートそれぞれのマンションごとにさまざまな課題や問題がありますが、その
 解決策はどのマンションも同じではありません。
 フロントマンは、長年の経験と数多くのノウハウに基づき、適時・的確な解決策をご提案
 できる方を望みましょう。

※管理会社を使いこなそう!
理事会からのご相談でたまに耳にするご意見です。
『管理会社が○○○をしてくれない。』
『管理会社が○○○で困っている。』
管理組合は多額の費用を支払い管理会社に管理業務を“委託”しています。
“発注主”である以上委託した業務を監視し、必要に応じて指示・指導しなくてはうまくいき
ません。

※マンション内での喫煙が近年問題になっている管理組合が多くなりました。
・共用部での禁煙を規約等で制限することは容易でしょう。しかし、バルコニーは住戸所有
 者に専用使用権が認められている場所のため、バルコニー・ルーフバルコニー・専用庭な
 どでの喫煙を規約で制限すると、大きな反論が出る可能性もあります。
・今後の所有者同士の関係を悪化させないためにも、喫煙者の理解を得るための十分な議論
 が必要です。喫煙者の方にも納得していただけるよう、地道な働きかけを続けていくこと
 が大事です。

※大規模修繕始める前に“問題だらけ”
・完成後12年程経過すると、大規模修繕工事の準備を始めることが多いでしょう。
 大規模修繕工事は、数千万円から億単位の工事発注ですから、理事会や修繕委員会の方々
 は慣れない仕事で、何かと苦労が多くなりがちです。
・どの管理組合も、できるだけ早い機会に管理費の見直しや削減を行うことをおすすめしま
 す。
※未収金を無くして健全な管理組合運営を
・管理費・修繕積立金の滞納は、管理組合様の運営に支障をきたすことがあります。
 これには、管理会社のサポート体制が重要な役割を担います。

マンション自主管理の重要性

管理会社に丸投げしているから「大丈夫」なはずの管理ですが、当然のことながら委託内容が充実すればするほど、管理会社に支払うコストも相応に高くなります。普段はこのことにあまり注意を払うことはないかもしれません。しかし、やがて月日が経ち最初の大規模修繕の時期を迎えるころ、大きな問題があることに気づかされることが多いのです。

すなわち、大規模修繕を実施するのに修繕積立金が足りない、といった事態に遭遇することがしばしばあります。大規模修繕というのは、建物・設備全体におよぶ補修工事であり、躯体の老朽化や設備の耐用年数から想定される一定の周期、通常は12~13年周期で繰り返し行われるものです。費用も高額となるため、これに備えて「修繕積立金」を積み立てるわけですが、充分な金額を用意できるだけの積立金額になっていないことも多く、そうした場合は不足分を区分所有者で分担して「一時金」として拠出する、というケースも多くあるのです。この場合一時金は区分所有者あたり10万円を超える額にもなり得ます。
あなたのマンションは大丈夫ですか?

何が悪かったのでしょうか?どうすればこうしたリスクを避けられるのでしょうか?
もちろん最初から十分な積立金額を設定すればいいはずですが、それだと修繕積立金はかなり高額になってしまいます。マンションを売る不動産会社や委託管理会社はできるだけ購入しやすい条件にするため、十分な積立金を設定していないことがあるのです。

大規模修繕にもしっかり対応できる賢いマンション管理を実現するためには、委託管理費や修繕積立金の妥当性をできるだけ早い時期に管理組合で調査検討し、修繕積立金の見直しもさることながら、必要に応じて管理会社との委託契約を見直して自分たちでできるところはやる、「自主管理」方式を導入して管理費の削減を図ることが大切です。可能な限りでの「自主管理導入」を前提として適切な委託契約の見直しをすれば、管理費に余剰金が生まれ、これを修繕積立金に補充していくことでしっかりとした修繕への準備ができるようになります。

このように自主管理による経費節減を行ってゆくことで、マンション管理全体が適切で活気づいて行きます。また、管理費の経営が健全化することでマンションの資産価値も大きく向上することになるのです。

自主管理マンションの課題と運営方法

マンションの「自主管理」はいいことばかりではありません。何よりも管理会社への委託内容を制限した分、「自分たちでやる」仕事は増えます。とはいえ、相変わらず専門的・技術的な業務はどのみち専門業者に委託せざるを得ないわけで、管理組合のやることは個々の課題に対して対処の方法を考えることと、委託する適切で安価な業者を自分たちで選定すること、に尽きると言ってよいでしょう。

さて、ここで問題となるのは、例えばある工事やサービスを発注すべき業者をどのように選定すればよいのか、といった問題です。素人集団である管理組合にとってこうした問題は、インターネットでいろいろ検索できる昨今であってもなかなか骨の折れる課題ではあります。

そうした「自主管理マンション」にとって格好のアドバイザーとなってくれるのがマンション管理士のようなコンサルタントです。マンション管理士は、建物・設備等に関する技術的な知識も含めて広くマンション管理に関わる専門的な知識を有する「国家資格」を持ったコンサルティング業務の専門家です。適切なマンション管理士とコンサルタント契約(顧問契約)を結ぶことで、管理組合への出席も含めて様々な課題に対する的確なソリューションをアドバイスしてくれる「自主管理マンション」にとって頼もしい助っ人となります。

大橋マンション管理士事務所では、日野市をはじめ多摩地区における多くのマンションの管理相談や建物診断、設備補修などの相談に対応してまいった豊富な実績を持っています。皆様からのマンション管理に関するご相談をお待ちしています。

大橋マンション管理士事務所の顧問契約料についてはこちらから...【顧問契約料】