理事・理事長の悩み
理事長は管理組合を代表し､業務執行機関である理事会の代表として､規約及び総会
の決議に従って業務を遂行します。理事長は通常区分所有法で定める｢管理者｣でも
あり､対外的には区分所有者を｢代理｣し､対内的には民法の｢委任｣に関する規定が準
用されます。
理事長の仕事は幅広く､その権限と責任相当なものです。悩みは他の区分所有者である
理事が協力してくれない、理事会の集まりが悪い、理事会が終わるのを待ってすぐ帰
る。年代の違いによる価値観の違い色々不満と悩みは払しょくできません。
この悩みの解決策を沢山用意してみました。
我々日本人は、他人のために動こうとする習慣が近年になって増えてまいりました。
しかしまだ大方は理事の１年間、平穏無事に早く任期満了となるのを願っている方々が大
勢おります。
従ってあまり周りにとらわれることなく適切な議題を決めてまい進すれば手伝う理事も増
えてくるはずです。
悩まず頑張って下さい。
このページを最後までお読み頂ければきっと自信がつくはずです。
管理組合運営のポイント
マンション管理の5項目ポイントを記します。
１. 新旧役員の引き継ぎは、新役員決定後速やかに行うこととし、新旧役員全員が一堂に会し
引継ぎを行い、必要に応じて役職ごとに個別の引継ぎ行うことになりますので、事前に自分の
マンションのことを把握しておきましょう。
引継書の記載事項については、マンションにもよりますが、次のような事項を管理会社と共有
すると効果的なものになります。
保管書類はつぎのような書類となります。
① 設計図書類
② 議事録
③ 長期修繕計画表
④ 規約原本
⑤ 組合員名簿
⑥ 修繕履歴
⑦ 現在また過去年度の管理組合懸案事項
等が挙げられます。これらは管理会社がやってくれているのが現状ですが、理事会で引き継ぎ
を行う習慣をつけておけば、管理組合としての機能が働きます。
２. 事業計画と収支予算を確認
管理組合の会計の特徴は、「管理費」と「修繕積立金」の2本立てで会計を行います。重要な
書類として、次の三点があります。「収支決算報告書」次期の「事業計画書」「収支予算書」
があります。
管理費は、日常に支払われる費用として、共用部分の水道光熱費や各設備の保守・点検費など
があります。管理会社に委託する場合は、管理委託費も含まれます。修繕積立金は、建物の老
朽化を防ぐために外壁補修、塗装や防水などの大規模修繕工事を行うための積立金です。総会
で承認された今年度の「収支予算」と「事業計画」を確認する必要があります。
通常、予算を作るには、マンションの維持管理のため、長期修繕計画に従って今年はどんなこ
とをすべきか１年間の事業計画を決定し、これに掲げた業務について、どれくらいの支出で実
施できるのかを積み上げていきます。「管理費会計」と「修繕積立金会計」の予算の内容を把
握することが大事です。
３．年間スケジュール表の作成！
理事会の会場にはカレンダーを用意する。
事業に年度方針や年間スケジュールがあるように、理事会でも同様に計画を立て、年間スケジ
ュール表を作成することで理事会運営はほぼスムーズにいきます。マンション内の構内マップ
もほしい。（打合せに便利）
４．損害保険付保内容を理解すること。
マンション生活には様々な事故が発生します。たとえば、上階からの漏水事故、エントランス
ガラスの破損、外壁のペンキ汚損、駐車場のミラー破損、立体駐車場のピット冠水、火災事故、
地震被害など。いざという時に、マンション加入の損害保険の内容を事前に把握しておくこと
が大切です。
住宅火災保険、地震保険、動産保険、施設賠償保険、個人賠償保険などの加入状況です。
保険加入は普通決議で可決できます。
専有部分に関しては個人の財産ですから、損害保険は各区分所有者の任意加入になります。
５．役割分担に応じた理事会の役割と報告の重要性。
理事会では一般的に理事長と副理事長を選任します。
理事長は管理組合を代表者して重要書類や公印を保管し、最終決済を行います。
副理事長は、理事長が事情で職務が遂行できなくなったときに代理として務めます。
会計は管理に関する出納を行い、普通、定期預金の預かりを行う。印鑑は理事長が保管
広報担当は組合員へのお知らせ等を行う。
修繕は日常営繕の担当で、共用部の工事の立会、検査を行う。
企画は防災訓練、地区の自治会のとの渉外などの各役員理事が置かれますが、マンションの事
情を考慮して決めることです。
監事は（管理組合法人の場合は必須）、管理組合の財産状況や業務の実施状況を監査します。
理事長の経験談
※5年以上継続している理事長に聞きました。
何故、長きに渡り理事長をしているのですか。
当マンションは築40年以上経過して、賃貸に出す方がかなりおります。住民は年をとり、理
事のなり手が少ないので、お役に立てばという気持ちでやっていたら、いつのまにか9年たっ
てしまいました。
総会での決議
総会での決議には「普通決議」と「特別多数決議」の2つがあります。
特別決議には次のようなものがあります。
・ 共用部分の変更（区分所有法第１７条第１項）
・ 共用に属する敷地または附属施設の変更（区分所有法第２１条）
・ 管理規約の制定・改廃（区分所有法第３１条）
・ 管理組合の法人化（区分所有法第４７条第１項）
・ 管理組合法人の解散（区分所有法第５５条）
・ 専有部分の使用禁止請求（区分所有法第５８条）
・ 占有者に対する引渡し請求（区分所有法第６０条第２項）
・ 建物の一部が滅失した場合の共用部分の復旧（区分所有法第６１条第５項）
特別決議は「区分所有者及び議決権の各４分の３以上の多数による集会の決議で決する」。